Vous n'êtes pas résident fiscal français mais souhaitez acquérir un bien immobilier en France ? C'est possible, que vous soyez un Français expatrié ou un étranger souhaitant investir. Mais les conditions bancaires sont nettement plus strictes qu'un dossier classique. Voici tout ce que vous devez savoir en 2026.
📖 Définition : non-résident fiscal
Vous êtes non-résident fiscal si votre domicile fiscal n'est pas en France (article 4B du Code général des impôts). Cela concerne les Français expatriés, les étrangers vivant hors de France, et les bi-nationaux dont la résidence principale est à l'étranger.
⚖️ Comparateur interactif : Résident vs Non-Résident
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35 000 €
3,00 %sur 25 ans
1 493 €
132 900 €
Caution (~0,7%)
87 500 €(25%)
3,35 %sur 20 ans
1 526 €
103 740 €
Hypothèque (~1,5%)
* Simulation indicative. Conditions moyennes mars 2026.
Peut-on obtenir un crédit immobilier en France sans y résider ?
Oui, la loi française n'interdit pas aux non-résidents d'emprunter pour acheter en France. Cependant, les banques appliquent des conditions plus restrictives car elles considèrent ces dossiers comme plus risqués :
- Difficulté à vérifier les revenus étrangers
- Risque de change si les revenus ne sont pas en euros
- Complexité du recouvrement en cas d'impayé
- Absence de domiciliation bancaire en France
Les conditions du prêt immobilier non-résident en 2026
Apport personnel : 30 à 40% du prix
C'est le point le plus contraignant. Les banques exigent un apport très élevé pour compenser le risque :
| Nationalité / Profil | Apport minimum | Durée max | Taux indicatif 2026 |
|---|---|---|---|
| Français expatrié UE | 20% | 20 ans | 3,20 - 3,40% |
| Français expatrié hors UE | 25-30% | 20 ans | 3,30 - 3,60% |
| Européen (UE) | 25-30% | 20 ans | 3,30 - 3,50% |
| Étranger hors UE (revenus stables) | 30-40% | 15-20 ans | 3,40 - 3,70% |
| Étranger pays à risque | 40-50% | 10-15 ans | 3,60 - 4,00% |
Taux d'endettement : 33% maximum
La règle des 33% s'applique, mais les banques sont souvent plus strictes avec les non-résidents. Elles calculent vos revenus en euros (au taux de change du jour) et peuvent appliquer une décote de 10 à 20% sur vos revenus en devise étrangère pour couvrir le risque de change.
Garanties renforcées
Les organismes de caution classiques (Crédit Logement) refusent généralement les non-résidents. Vous devrez passer par :
- Hypothèque (PPD ou hypothèque conventionnelle) : la solution la plus courante, coût ~1,5% du montant emprunté.
- Nantissement : bloquer une somme (souvent 18 à 30 mois de mensualités) sur un placement en France (assurance-vie, compte titres).
Assurance emprunteur : le défi des non-résidents
L'assurance de prêt est obligatoire mais plus complexe :
- Surprime liée au pays de résidence : +20 à +100% selon la zone (risque politique, médical).
- Exclusions géographiques : certains assureurs refusent de couvrir au-delà de la zone euro.
- Délégation d'assurance : souvent plus avantageuse que l'assurance groupe. Un courtier peut comparer pour vous.
Le dossier à constituer
Le dossier d'un non-résident est plus volumineux et nécessite des traductions assermentées :
👤 Identité
- Passeport en cours de validité
- Titre de séjour (si applicable)
- Justificatif de domicile à l'étranger
- Attestation de résidence fiscale
💰 Revenus
- Contrat de travail (traduit)
- 3 derniers bulletins de salaire
- 2 derniers avis d'imposition
- 6 derniers relevés bancaires
🏠 Projet
- Compromis de vente
- Justificatif d'apport
- Plan de financement
- Descriptif du bien
La fiscalité immobilière pour les non-résidents
Si vous n'occupez pas le bien (investissement locatif)
| Impôt | Taux / Règle | Particularité non-résident |
|---|---|---|
| Revenus fonciers | Taux minimum 20% | Pas de tranches progressives pour les NR |
| Prélèvements sociaux | 7,5% (UE/EEE) ou 17,2% | Réduction si résident UE/EEE/Suisse |
| Taxe foncière | Variable | Identique aux résidents |
| Plus-value (revente) | 19% + PS | Exonération progressive après 22 ans |
| IFI | Patrimoine FR > 1,3 M€ | Uniquement sur les biens français |
Si vous occupez le bien (résidence secondaire)
Pas de revenus fonciers, mais vous restez soumis à la taxe foncière, la taxe sur les logements vacants (selon la commune), et potentiellement l'IFI.
⚠️ Convention fiscale obligatoire
Vérifiez systématiquement la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence. Elle détermine qui impose quoi et évite la double imposition. La France a signé des conventions avec plus de 120 pays.
Le processus d'achat étape par étape
- Définir le budget — Simulez votre capacité d'emprunt en tenant compte de l'apport élevé (30-40%).
- Trouver le bien — À distance ou via un chasseur immobilier. Visite en personne recommandée avant signature.
- Mandater un courtier — Indispensable pour les non-résidents. Il connaît les banques ouvertes et monte le dossier.
- Signer le compromis — Prévoyez une clause suspensive d'obtention de prêt (45-60 jours, voire plus).
- Monter le dossier bancaire — Rassembler et traduire tous les documents. Délai : 2 à 6 semaines.
- Obtenir l'offre de prêt — Délai de réflexion obligatoire de 10 jours après réception.
- Signer chez le notaire — Possible à distance via procuration notariée si vous ne pouvez pas vous déplacer.
Délai total : comptez 3 à 6 mois du compromis à la signature (vs 2-3 mois pour un résident).
Peut-on acheter sans crédit ? L'achat comptant
Si vous disposez des fonds nécessaires, l'achat comptant est souvent la voie la plus simple pour un non-résident. Avantages :
- Pas de dossier bancaire à monter
- Délai d'achat réduit (1-2 mois)
- Pouvoir de négociation sur le prix (vendeur rassuré)
Attention : les transferts de fonds importants depuis l'étranger sont soumis à des contrôles anti-blanchiment (Tracfin). Prévoyez les justificatifs de l'origine des fonds.
Acheter via une SCI : une option pour les non-résidents
Créer une SCI (Société Civile Immobilière) peut faciliter l'achat :
- Transmission facilitée (parts sociales vs bien immobilier)
- Certaines banques préfèrent prêter à une SCI française qu'à un non-résident
- Possibilité d'intégrer des associés résidents pour renforcer le dossier
Inconvénient : coût de création (~1 500 €), comptabilité annuelle, et fiscalité spécifique.
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