Revenus locatifs : calculez l'effet de la règle des 70 %

Le cadre HCSF est précis : les loyers existants ou futurs entrent dans le revenu brut avant charges, puis l'établissement applique une décote prudente. Le HCSF ne fixe pas un taux national de 70 % et exclut le calcul différentiel.

Comparez votre taux d'effort avec et sans 70 % du loyer

Le premier calcul utilise vos revenus hors loyers. Dans “Ajouter le loyer et ses charges”, indiquez ensuite le loyer brut, précisez s'il est déjà perçu ou futur et, si vous les connaissez, les charges mensuelles du bien hors crédit.

ScoreCredit affiche quatre repères séparés : taux d'effort sans loyer, taux avec 70 % du loyer brut, montant de la décote de 30 % et loyer restant après les charges du bien saisies. Cette dernière ligne est une lecture de budget, pas un calcul HCSF.

Pourquoi une lecture prudente des loyers ?

• vacance entre deux locataires ;
• charges non récupérables et frais de gestion ;
• taxe foncière, assurance et entretien ;
• impayés ou décalages d'encaissement ;
• fiscalité et travaux selon le bien.

La décote prudentielle reflète ce risque locatif. Son niveau n'est pas défini nationalement à 70 % : un pourcentage isolé ne permet donc pas de promettre la décision d'un établissement.

Exemple transparent

Avec 3 500 € de revenus hors loyers, 1 000 € de loyer brut et 1 500 € de charges de crédit, le taux d'effort indicatif passe de 42,9 % sans loyer à 35,7 % avec 700 € ajoutés aux revenus. Ce résultat illustre seulement la décote choisie ; l'établissement conserve sa décision après contrôle des pièces.

Ce que le cadre HCSF autorise et exclut

Pièces à préparer

• baux, quittances ou relevés d'encaissement des biens existants ;
• avis d'imposition et déclarations de revenus fonciers ou professionnels ;
• taxes foncières, charges de copropriété, assurances et frais de gestion ;
• tableaux d'amortissement des crédits locatifs ;
• estimation locative documentée pour le futur bien ;
• tableau synthétique par bien : loyer, crédit, charges et trésorerie.

LMNP, SCPI et location saisonnière

Ces revenus ne doivent pas être enfermés dans un pourcentage universel. Leur nature fiscale, leur historique, leurs contrats et leur variabilité diffèrent. Le même principe reste valable : documenter le revenu brut, puis faire confirmer la décote prudente appliquée au dossier.

Le lien avec le taux d'effort

Le HCSF encadre en principe le taux d'effort à 35 %. Sa FAQ précise que le revenu locatif brut subit une décote prudente et que le calcul différentiel est exclu. La banque peut refuser un financement même sous ce repère après étude complète du risque.

Questions fréquentes

Le calcul différentiel est-il encore admis ?

Non dans le calcul du taux d'effort encadré par le HCSF : sa FAQ exclut le fait de retirer les loyers des charges de remboursement. Une analyse de trésorerie du bien reste utile, mais elle ne remplace pas ce ratio.

Une assurance loyers impayés garantit-elle une meilleure pondération ?

Non. Elle peut documenter un risque, mais ne garantit ni le pourcentage retenu ni l'accord du prêt.

Le revenu foncier fiscal suffit-il ?

Non. Le cadre HCSF part du revenu brut avant abattements et charges. La banque demandera néanmoins les pièces fiscales, les baux ou estimations et les charges pour vérifier la réalité et la stabilité du revenu.