La loi de finances 2026, promulguée le 19 février, crée le dispositif Relance Logement, également appelé Loi Jeanbrun. Ce mécanisme fiscal remplace définitivement le Pinel (arrêté fin 2024) et vise à relancer l’investissement locatif privé en France. Avec un amortissement pouvant atteindre 5,5% par an et un statut officiel de bailleur privé, c’est une révolution. Décryptage complet.
💡 L’essentiel
Amortissement fiscal de 3,5% à 5,5% par an sur 20 ans. Applicable au neuf et à l’ancien rénové, sans zonage géographique. Engagement locatif de 9 ans. Plafond : 2 biens, 8 000€ d’amortissement annuel max par foyer. Exclusion de l’IFI pour les biens en location longue durée.
Pourquoi un nouveau dispositif après le Pinel ?
Le Pinel, terminé le 31 décembre 2024, était critiqué pour plusieurs raisons :
- Effet inflationniste : les promoteurs intégraient la réduction d’impôt dans leurs prix
- Zonage restrictif : seules les zones A, A bis et B1 étaient éligibles
- Coût pour l’État : plus de 2 milliards par an pour un impact limité
- Rendements décevants : rentabilité réelle souvent inférieure à 2%
Le Relance Logement prend le contre-pied : amortissement plutôt que réduction d’impôt, et ouverture à tout le territoire.
Le mécanisme d’amortissement en détail
Vous déduisez chaque année un pourcentage du prix d’acquisition de vos revenus fonciers :
| Catégorie de loyer | Neuf | Ancien rénové | Base amortissable |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5%/an | 3,0%/an | 80% du prix |
| Loyer social | 4,5%/an | 3,5%/an | 80% du prix |
| Loyer très social | 5,5%/an | 4,0%/an | 80% du prix |
📊 Exemple concret
Achat : appartement neuf à 250 000€, loyer intermédiaire.
Base amortissable : 80% × 250 000 = 200 000€.
Amortissement annuel : 3,5% × 200 000 = 7 000€ déduits des revenus fonciers.
Sur 20 ans : 140 000€ amortis, soit 56% du prix.
Avec une TMI à 30% : 2 100€ d’économie d’impôt par an.
Conditions d’éligibilité
Le bien
- Logement en immeuble collectif (pas de maison individuelle)
- Neuf ou ancien avec travaux : pour l’ancien, travaux = minimum 30% du prix
- Performance énergétique : DPE classe B minimum (neuf), classe D minimum après travaux (ancien)
- Pas de zonage : tout le territoire français
La location
- Engagement de 9 ans minimum
- Plafonds de loyer selon la catégorie (intermédiaire, social, très social)
- Plafonds de ressources des locataires
- Location nue (non meublée) en résidence principale
Plafonds par foyer
- Maximum 2 biens par foyer fiscal
- Plafond d’amortissement : 8 000€/an par foyer
- Dispositif prévu pour 3 ans (2026-2028), renouvelable
Relance Logement vs Pinel vs LMNP
| Critère | Relance Logement | Pinel (terminé) | LMNP |
|---|---|---|---|
| Mécanisme | Amortissement | Réduction d’impôt | Amortissement |
| Biens éligibles | Neuf + ancien | Neuf uniquement | Meublé uniquement |
| Zonage | Aucun | A, Abis, B1 | Aucun |
| Durée engagement | 9 ans | 6, 9 ou 12 ans | Aucune |
| Type location | Nue | Nue | Meublée |
| Avantage max/an | 8 000€ | 6 000€ | Variable |
| Plafond loyer | Oui | Oui | Non |
| Exclusion IFI | Oui (longue durée) | Non | Non |
Impact sur votre crédit immobilier
Les banques intègrent les revenus locatifs
Avec un engagement de 9 ans et des plafonds de loyer, les banques retiennent généralement 70% des loyers prévisionnels dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Simulez votre capacité d’emprunt en intégrant vos futurs revenus locatifs.
L’amortissement améliore votre cash-flow
L’amortissement réduit fortement l’impôt sur les revenus fonciers. Un investissement bien calibré peut générer un cash-flow neutre ou positif dès la première année.
Des taux favorables en mars 2026
Le taux moyen atteint 2,95% sur 20 ans en mars 2026. Simulez votre prêt immobilier pour connaître vos mensualités.
Ancien + travaux = prêt unique
Pour l’ancien avec travaux (30% minimum), les banques proposent un prêt unique acquisition + travaux. Calculez les frais de notaire pour votre budget global.
Simulation complète d’un investissement
💰 Cas pratique : T2 ancien à Montpellier
Achat : 180 000€ + 60 000€ travaux = 240 000€
Crédit : 220 000€ sur 20 ans à 3,10% = 1 232€/mois
Loyer intermédiaire : 750€/mois
Amortissement : 3% × 192 000€ = 5 760€/an
Charges déductibles : intérêts (~6 200€) + taxe foncière (~1 200€) + copro (~600€)
Revenu foncier imposable : 9 000€ - 5 760€ - 8 000€ = 0€ les premières années
Effort mensuel : 1 232€ - 750€ = 482€/mois
En 20 ans : un bien estimé à 280-320 000€, un crédit remboursé, et une quasi-exonération fiscale sur toute la durée.
Les pièges à éviter
- Dépasser les plafonds de loyer : vous perdez tout l’avantage fiscal
- Sous-estimer les travaux : le seuil de 30% est strict, prévoyez des devis avant l’achat
- Ne pas louer dans les 12 mois : le bien doit être loué dans l’année suivant les travaux ou la livraison
- Revendre avant 9 ans : remboursement des avantages perçus
- Oublier la plus-value : les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente
Comment en profiter dès maintenant ?
Le dispositif est en vigueur depuis février 2026. Voici les étapes :
- Estimez votre capacité d’emprunt pour connaître votre budget
- Simulez votre crédit aux taux actuels
- Calculez les frais de notaire pour le budget total
- Comparez l’assurance emprunteur (jusqu’à 15 000€ d’économie)
- Ciblez les villes moyennes avec forte demande locative
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