Les frais de notaire représentent une part significative du budget d'un achat immobilier. Souvent sous-estimés par les acheteurs, ils s'ajoutent au prix du bien et doivent être anticipés dès le début de votre projet. En 2026, les barèmes ont évolué : voici tout ce qu'il faut savoir pour calculer, comprendre et réduire vos frais de notaire.
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Que sont exactement les « frais de notaire » ?
L'appellation « frais de notaire » est trompeuse. En réalité, 80% de ces frais sont des taxes reversées à l'État (droits de mutation). Voici la décomposition :
| Composante | Part | Détail |
|---|---|---|
| Droits de mutation | ~80% | Taxes départementales + communales (5,81% dans la plupart des départements) |
| Émoluments du notaire | ~15% | Rémunération réglementée, calculée par tranches |
| Débours et formalités | ~5% | Frais de cadastre, publication, copies d'actes |
Barème des frais de notaire 2026 : ancien vs neuf
Dans l'ancien (7% à 8%)
Pour un bien ancien (déjà construit, première revente), les droits de mutation sont élevés car ils incluent la taxe départementale à 4,5% (portée à 5% dans certains départements depuis 2025).
| Prix du bien | Frais estimés (ancien) | Coût total avec frais |
|---|---|---|
| 150 000 € | ~11 700 € | 161 700 € |
| 200 000 € | ~15 400 € | 215 400 € |
| 250 000 € | ~19 100 € | 269 100 € |
| 300 000 € | ~22 800 € | 322 800 € |
| 400 000 € | ~30 200 € | 430 200 € |
| 500 000 € | ~37 600 € | 537 600 € |
Dans le neuf (2% à 3%)
Pour un logement neuf (VEFA ou première vente), les droits de mutation sont considérablement réduits. On parle de « frais de notaire réduits » car seule la taxe de publicité foncière à 0,715% s'applique (au lieu de 5,81%).
| Prix du bien | Frais estimés (neuf) | Économie vs ancien |
|---|---|---|
| 200 000 € | ~5 000 € | 10 400 € d'économie |
| 250 000 € | ~6 200 € | 12 900 € d'économie |
| 300 000 € | ~7 400 € | 15 400 € d'économie |
| 400 000 € | ~9 800 € | 20 400 € d'économie |
💡 Bon à savoir
Dans le neuf, la TVA à 20% est déjà incluse dans le prix affiché par le promoteur. Pas de mauvaise surprise : les frais de notaire sont le seul surcoût réel.
Barème des émoluments du notaire 2026
La rémunération du notaire est encadrée par la loi. Elle se calcule par tranches dégressives :
| Tranche du prix | Taux appliqué |
|---|---|
| 0 à 6 500 € | 3,870% |
| 6 500 à 17 000 € | 1,596% |
| 17 000 à 60 000 € | 1,064% |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799% |
Exemple : pour un bien à 250 000 €, les émoluments du notaire s'élèvent à environ 2 030 € HT (soit ~2 430 € TTC).
Depuis la réforme de 2021, le notaire peut accorder une remise de 20% sur ses émoluments pour les transactions supérieures à 100 000 €. N'hésitez pas à la demander !
5 astuces pour réduire vos frais de notaire
1. Déduisez la valeur du mobilier
Si le logement est vendu meublé (cuisine équipée, placards sur mesure, électroménager), vous pouvez déduire leur valeur du prix de vente dans l'acte. Les frais de notaire seront calculés sur le prix diminué.
Exemple : pour 8 000 € de mobilier déduit sur un bien à 250 000 €, vous économisez environ 620 € de frais.
2. Négociez la remise de 20% sur les émoluments
Au-dessus de 100 000 €, le notaire peut légalement appliquer une remise de 20% sur la tranche d'émoluments au-delà de 100 000 €. Cela représente une économie de 200 à 500 € selon le prix du bien.
3. Achetez dans le neuf
Comme vu plus haut, les frais passent de ~8% à ~3%. Sur un bien à 300 000 €, c'est 15 000 € d'économie. À mettre en perspective avec le prix au m² généralement plus élevé dans le neuf.
4. Profitez des exonérations locales
Certains départements ou communes offrent des exonérations partielles de taxe départementale pour les primo-accédants ou pour l'achat de logements neufs écologiques. Renseignez-vous auprès de votre mairie.
5. Séparez les frais d'agence
Si les honoraires d'agence sont à la charge de l'acheteur, préférez un mandat « charge vendeur ». Les frais de notaire seront calculés sur le prix net vendeur (hors commission), ce qui peut représenter une économie de 500 à 1 500 €.
Frais de notaire et crédit immobilier : ce qu'il faut savoir
Les banques considèrent généralement que l'apport personnel doit couvrir au minimum les frais de notaire. Concrètement :
- Ancien : apport recommandé de 8 à 10% du prix du bien
- Neuf : apport recommandé de 3 à 5% du prix du bien
Certaines banques acceptent de financer les frais de notaire dans le prêt (on parle de prêt à 110%), mais les conditions sont plus strictes et le taux sera légèrement plus élevé. Consultez notre article Acheter sans apport en 2026 pour en savoir plus.
Pour calculer votre capacité d'emprunt en intégrant les frais de notaire, n'oubliez pas de les ajouter au montant total de votre projet.
📋 Investissement locatif : frais déductibles
Si vous achetez pour louer, les frais de notaire sont déductibles de vos revenus fonciers l'année de l'acquisition. En LMNP, ils sont amortissables. Consultez notre simulateur d'investissement locatif pour intégrer cet avantage.
Quand et comment payer les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont exigibles le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. En pratique :
- Provision demandée : le notaire vous envoie un appel de fonds quelques jours avant la signature
- Virement : vous virez le montant des frais sur le compte séquestre du notaire
- Régularisation : 6 à 12 mois après, le notaire vous adresse un décompte définitif (souvent un petit remboursement)
FAQ : les questions les plus fréquentes
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les taxes (80% des frais) ne sont pas négociables. Seuls les émoluments du notaire peuvent faire l'objet d'une remise de 20% au-delà de 100 000 €. Les débours sont des frais réels, non négociables non plus.
Peut-on choisir son notaire librement ?
Oui, l'acheteur a toujours le droit de choisir son propre notaire, même si le vendeur en a déjà un. Les deux notaires se partagent alors les émoluments sans surcoût pour vous.
Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?
Non. La taxe départementale varie : elle est de 4,5% dans la majorité des départements, mais certains l'ont portée à 5% depuis 2025. Vérifiez le taux de votre département.
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