Prêt relais 2026 : comment acheter avant de vendre (guide complet)
Vous avez trouve le bien de vos reves, mais vous n'avez pas encore vendu votre logement actuel ? Le prêt relais est la solution bancaire qui permet d'acheter avant de vendre. Mais c'est un mecanisme complexe, avec des couts et des risques qu'il faut bien comprendre.
Dans ce guide, on vous explique tout : fonctionnement, calcul, couts, risques, et les alternatives possibles.
🎯 Simuler mon pret relais →Qu'est-ce qu'un prêt relais ?
Un prêt relais est un crédit de courte durée (1 a 2 ans) qui vous avance une partie de la valeur de votre bien actuel pour financer l'achat d'un nouveau logement. Une fois votre ancien bien vendu, vous remboursez le prêt relais avec le produit de la vente.
Exemple de calcul détaillé
Prenons le cas de Pierre et Claire :
- Bien actuel : appartement estime a 300 000 euros, capital restant du pret : 80 000 euros
- Bien vise : maison a 400 000 euros + frais de notaire 32 000 euros = 432 000 euros au total
- Revenus du couple : 5 500 euros net par mois
Calcul du prêt relais
| Élément | Montant | Detail |
|---|---|---|
| Valeur estimee du bien actuel | 300 000 euros | Estimation par 2 agences + banque |
| Avance prêt relais (70%) | 210 000 euros | 300 000 x 70% |
| Capital restant du prêt actuel | -80 000 euros | A deduire du prêt relais |
| Montant net disponible | 130 000 euros | 210 000 - 80 000 |
| Cout du nouveau bien (tout compris) | 432 000 euros | Prix + frais de notaire |
| Prêt complémentaire nécessaire | 302 000 euros | 432 000 - 130 000 |
Pierre et Claire auront donc deux prets simultanement :
| Pret | Montant | Durée | Taux | Mensualité |
|---|---|---|---|---|
| Prêt relais | 210 000 euros | 12 mois | 3,80% | 665 euros (intérêts seuls) |
| Prêt complémentaire | 302 000 euros | 25 ans | 3,35% | 1 485 euros |
| Total pendant le relais | - | - | - | 2 150 euros |
Après la vente du bien actuel
Quand Pierre et Claire vendent leur appartement (disons au bout de 8 mois, a 290 000 euros) :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de vente réel | 290 000 euros |
| Remboursement prêt relais | -210 000 euros |
| Remboursement capital restant ancien pret | -80 000 euros |
| Solde pour le couple | 0 euros (pas de surplus car vendu sous l'estimation) |
Ils ne recuperent rien, mais le prêt relais est solde. Il ne reste que le prêt complémentaire de 302 000 euros a 1 485 euros/mois. Le taux d'endettement retombe a 27%.
📈 Verifier ma capacite avec un pret relais →Cout du prêt relais
Le prêt relais a un cout non negligeable :
| Poste de cout | Montant (pour 210 000 euros sur 12 mois) |
|---|---|
| Intérêts du prêt relais (3,80%) | 7 980 euros |
| Assurance emprunteur | ~600 euros |
| Frais de dossier | 500 a 1 000 euros |
| Frais de garantie | 1 000 a 2 500 euros |
| Cout total | 10 080 a 12 080 euros |
C'est le prix de la liberté d'acheter sans attendre de vendre. A mettre en balance avec le risque de passer a cote du bien ideal.
Les 3 types de prêt relais
1. Prêt relais sec
Vous n'avez plus de crédit en cours sur votre bien actuel. La banque vous avance simplement 70% de sa valeur. Pas besoin de prêt complémentaire si le nouveau bien est moins cher.
2. Prêt relais adosse (le plus courant)
Vous avez encore un crédit en cours sur votre bien actuel ET/OU vous avez besoin d'un prêt complémentaire pour financer le nouveau bien. La banque regroupe le prêt relais et le prêt complémentaire en un seul package.
C'est le cas de Pierre et Claire dans notre exemple. C'est aussi le type de prêt relais le plus courant en pratique.
3. Prêt relais rachat
Variante ou la banque rachete votre ancien prêt immobilier en plus d'accorder le prêt relais et le nouveau pret. Utile si votre ancien prêt est a un taux élevé et que vous voulez tout regrouper.
📊 Voir les taux pret relais actuels →Les risques du prêt relais
- Votre bien ne se vend pas dans les delais : le prêt relais dure 1 a 2 ans. Si vous n'avez pas vendu, la banque peut exiger le remboursement ou rallonger avec des conditions moins favorables
- Vous vendez moins cher que prevu : si votre bien estime a 300 000 euros se vend 250 000 euros, vous avez un trou de 40 000 euros a combler (70% de 300 000 = 210 000, mais il ne reste que 170 000 après remboursement du pret)
- Double charge pendant des mois : taxe foncière x2, charges x2, mensualites elevees — ca pese sur le budget
- Stress psychologique : la pression de vendre vite peut vous amener a accepter un prix trop bas
Les alternatives au prêt relais
| Alternative | Avantage | Inconvenient |
|---|---|---|
| Vendre d'abord, acheter ensuite | Pas de risque, pas de double charge | Location intermediaire, déménagement x2 |
| Clause suspensive de vente | L'achat est conditionne a la vente | Le vendeur peut refuser cette clause |
| Prêt achat-revente | Un seul prêt qui intégré tout | Plus rare, conditions strictes |
| Prêt familial | Pas d'intérêts (ou faibles) | Pas toujours possible, tensions familiales |
Nos conseils pour réussir votre prêt relais
- Faites estimer votre bien par 3 professionnels : 2 agences immobilieres + l'estimation de la banque. Prenez la valeur la plus basse pour vos calculs
- Mettez votre bien en vente AVANT de signer le prêt relais : plus tot il est en vente, moins le risque est grand
- Fixez un prix realiste : un bien survalue ne se vend pas. Mieux vaut vendre 5% sous le marche en 2 mois que rester 18 mois sans offre
- Gardez une reserve de tresorerie : prevoyez 3 a 6 mois de double charge (mensualites + charges des 2 biens)
- Passez par un courtier : les conditions du prêt relais varient enormement d'une banque a l'autre (quotite, taux, franchise). Un courtier trouve la meilleure offre
Les taux du prêt relais en avril 2026
| Type de prêt relais | Taux moyen | Meilleur taux négocié |
|---|---|---|
| Prêt relais sec | 3,60% | 3,20% |
| Prêt relais adosse | 3,80% | 3,35% |
| Prêt complémentaire (20 ans) | 3,25% | 2,95% |
| Prêt complémentaire (25 ans) | 3,40% | 3,15% |
Prêt relais : pour qui ?
- Vous etes proprietaire d'un bien facilement vendable (bonne localisation, bon état)
- Vous avez trouve le nouveau bien et ne voulez pas le laisser passer
- Vous avez les reins solides financierement pour supporter la double charge temporaire
- Votre bien est deja en vente ou va l'être rapidement
- Votre bien est difficile a vendre (zone rurale, defauts importants, prix surevalue)
- Votre taux d'endettement est deja élevé (>30%)
- Vous n'avez pas d'épargne de sécurité pour absorber la double charge
- Vous comptez sur la vente a un prix précis — le marche peut baisser
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Étude gratuite → Ma capacite d'emprunt Simuler mon pretQuestions frequentes
Que se passe-t-il si je ne vends pas mon bien dans les 2 ans ?
A l'échéance du prêt relais, la banque peut soit prolonger d'un an (avec un taux souvent majore), soit exiger le remboursement. Si vous ne pouvez pas rembourser, la banque peut engager une procédure de saisie. En pratique, c'est très rare : dans plus de 95% des cas, le bien est vendu dans les 12 premiers mois. Le conseil : mettez votre bien en vente des le debut et soyez prêt a baisser le prix si nécessaire.
Puis-je prendre un prêt relais si j'ai encore un crédit immobilier en cours ?
Oui, c'est le cas le plus courant (pret relais adosse). La banque calcule le montant du pret relais en deduisant le capital restant du de votre ancien pret. Par exemple : bien estime a 300 000 euros, capital restant du 80 000 euros, pret relais = 210 000 euros (70%) dont 80 000 euros servent a solder l'ancien pret. Simuler mon montage →
Le prêt relais coute-t-il plus cher qu'un prêt classique ?
Oui, le taux d'un prêt relais est généralement 0,30 a 0,50 point plus élevé qu'un prêt classique de même durée. En avril 2026, comptez environ 3,60% a 3,80% contre 3,25% pour un prêt classique sur 20 ans. Mais comme la durée est courte (12 mois en moyenne), le cout total reste maitrise : environ 8 000 a 12 000 euros pour un prêt relais de 200 000 euros sur 12 mois.
Sources : Observatoire Crédit Logement (taux pret relais T1 2026), Federation Bancaire Française (conditions pret relais 2025). Calculs realises avec le simulateur ScoreCredit. Lysiane Tendil est Docteur en sciences de gestion et courtiere partenaire Pretto (ORIAS n26000195).