Pret relais 2026 : comment acheter avant de vendre (guide complet)
Vous avez trouve le bien de vos reves, mais vous n'avez pas encore vendu votre logement actuel ? Le pret relais est la solution bancaire qui permet d'acheter avant de vendre. Mais c'est un mecanisme complexe, avec des couts et des risques qu'il faut bien comprendre.
Dans ce guide, on vous explique tout : fonctionnement, calcul, couts, risques, et les alternatives possibles.
🎯 Simuler mon pret relais →Qu'est-ce qu'un pret relais ?
Un pret relais est un credit de courte duree (1 a 2 ans) qui vous avance une partie de la valeur de votre bien actuel pour financer l'achat d'un nouveau logement. Une fois votre ancien bien vendu, vous remboursez le pret relais avec le produit de la vente.
Exemple de calcul detaille
Prenons le cas de Pierre et Claire :
- Bien actuel : appartement estime a 300 000 euros, capital restant du pret : 80 000 euros
- Bien vise : maison a 400 000 euros + frais de notaire 32 000 euros = 432 000 euros au total
- Revenus du couple : 5 500 euros net par mois
Calcul du pret relais
| Element | Montant | Detail |
|---|---|---|
| Valeur estimee du bien actuel | 300 000 euros | Estimation par 2 agences + banque |
| Avance pret relais (70%) | 210 000 euros | 300 000 x 70% |
| Capital restant du pret actuel | -80 000 euros | A deduire du pret relais |
| Montant net disponible | 130 000 euros | 210 000 - 80 000 |
| Cout du nouveau bien (tout compris) | 432 000 euros | Prix + frais de notaire |
| Pret complementaire necessaire | 302 000 euros | 432 000 - 130 000 |
Pierre et Claire auront donc deux prets simultanement :
| Pret | Montant | Duree | Taux | Mensualite |
|---|---|---|---|---|
| Pret relais | 210 000 euros | 12 mois | 3,80% | 665 euros (interets seuls) |
| Pret complementaire | 302 000 euros | 25 ans | 3,35% | 1 485 euros |
| Total pendant le relais | - | - | - | 2 150 euros |
Apres la vente du bien actuel
Quand Pierre et Claire vendent leur appartement (disons au bout de 8 mois, a 290 000 euros) :
| Element | Montant |
|---|---|
| Prix de vente reel | 290 000 euros |
| Remboursement pret relais | -210 000 euros |
| Remboursement capital restant ancien pret | -80 000 euros |
| Solde pour le couple | 0 euros (pas de surplus car vendu sous l'estimation) |
Ils ne recuperent rien, mais le pret relais est solde. Il ne reste que le pret complementaire de 302 000 euros a 1 485 euros/mois. Le taux d'endettement retombe a 27%.
📈 Verifier ma capacite avec un pret relais →Cout du pret relais
Le pret relais a un cout non negligeable :
| Poste de cout | Montant (pour 210 000 euros sur 12 mois) |
|---|---|
| Interets du pret relais (3,80%) | 7 980 euros |
| Assurance emprunteur | ~600 euros |
| Frais de dossier | 500 a 1 000 euros |
| Frais de garantie | 1 000 a 2 500 euros |
| Cout total | 10 080 a 12 080 euros |
C'est le prix de la liberte d'acheter sans attendre de vendre. A mettre en balance avec le risque de passer a cote du bien ideal.
Les 3 types de pret relais
1. Pret relais sec
Vous n'avez plus de credit en cours sur votre bien actuel. La banque vous avance simplement 70% de sa valeur. Pas besoin de pret complementaire si le nouveau bien est moins cher.
2. Pret relais adosse (le plus courant)
Vous avez encore un credit en cours sur votre bien actuel ET/OU vous avez besoin d'un pret complementaire pour financer le nouveau bien. La banque regroupe le pret relais et le pret complementaire en un seul package.
C'est le cas de Pierre et Claire dans notre exemple. C'est aussi le type de pret relais le plus courant en pratique.
3. Pret relais rachat
Variante ou la banque rachete votre ancien pret immobilier en plus d'accorder le pret relais et le nouveau pret. Utile si votre ancien pret est a un taux eleve et que vous voulez tout regrouper.
📊 Voir les taux pret relais actuels →Les risques du pret relais
- Votre bien ne se vend pas dans les delais : le pret relais dure 1 a 2 ans. Si vous n'avez pas vendu, la banque peut exiger le remboursement ou rallonger avec des conditions moins favorables
- Vous vendez moins cher que prevu : si votre bien estime a 300 000 euros se vend 250 000 euros, vous avez un trou de 40 000 euros a combler (70% de 300 000 = 210 000, mais il ne reste que 170 000 apres remboursement du pret)
- Double charge pendant des mois : taxe fonciere x2, charges x2, mensualites elevees — ca pese sur le budget
- Stress psychologique : la pression de vendre vite peut vous amener a accepter un prix trop bas
Les alternatives au pret relais
| Alternative | Avantage | Inconvenient |
|---|---|---|
| Vendre d'abord, acheter ensuite | Pas de risque, pas de double charge | Location intermediaire, demenagement x2 |
| Clause suspensive de vente | L'achat est conditionne a la vente | Le vendeur peut refuser cette clause |
| Pret achat-revente | Un seul pret qui integre tout | Plus rare, conditions strictes |
| Pret familial | Pas d'interets (ou faibles) | Pas toujours possible, tensions familiales |
Nos conseils pour reussir votre pret relais
- Faites estimer votre bien par 3 professionnels : 2 agences immobilieres + l'estimation de la banque. Prenez la valeur la plus basse pour vos calculs
- Mettez votre bien en vente AVANT de signer le pret relais : plus tot il est en vente, moins le risque est grand
- Fixez un prix realiste : un bien survalue ne se vend pas. Mieux vaut vendre 5% sous le marche en 2 mois que rester 18 mois sans offre
- Gardez une reserve de tresorerie : prevoyez 3 a 6 mois de double charge (mensualites + charges des 2 biens)
- Passez par un courtier : les conditions du pret relais varient enormement d'une banque a l'autre (quotite, taux, franchise). Un courtier trouve la meilleure offre
Les taux du pret relais en avril 2026
| Type de pret relais | Taux moyen | Meilleur taux negocie |
|---|---|---|
| Pret relais sec | 3,60% | 3,20% |
| Pret relais adosse | 3,80% | 3,35% |
| Pret complementaire (20 ans) | 3,25% | 2,95% |
| Pret complementaire (25 ans) | 3,40% | 3,15% |
Pret relais : pour qui ?
- Vous etes proprietaire d'un bien facilement vendable (bonne localisation, bon etat)
- Vous avez trouve le nouveau bien et ne voulez pas le laisser passer
- Vous avez les reins solides financierement pour supporter la double charge temporaire
- Votre bien est deja en vente ou va l'etre rapidement
- Votre bien est difficile a vendre (zone rurale, defauts importants, prix surevalue)
- Votre taux d'endettement est deja eleve (>30%)
- Vous n'avez pas d'epargne de securite pour absorber la double charge
- Vous comptez sur la vente a un prix precis — le marche peut baisser
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Etude gratuite → Ma capacite d'emprunt Simuler mon pretQuestions frequentes
Que se passe-t-il si je ne vends pas mon bien dans les 2 ans ?
A l'echeance du pret relais, la banque peut soit prolonger d'un an (avec un taux souvent majore), soit exiger le remboursement. Si vous ne pouvez pas rembourser, la banque peut engager une procedure de saisie. En pratique, c'est tres rare : dans plus de 95% des cas, le bien est vendu dans les 12 premiers mois. Le conseil : mettez votre bien en vente des le debut et soyez pret a baisser le prix si necessaire.
Puis-je prendre un pret relais si j'ai encore un credit immobilier en cours ?
Oui, c'est le cas le plus courant (pret relais adosse). La banque calcule le montant du pret relais en deduisant le capital restant du de votre ancien pret. Par exemple : bien estime a 300 000 euros, capital restant du 80 000 euros, pret relais = 210 000 euros (70%) dont 80 000 euros servent a solder l'ancien pret. Simuler mon montage →
Le pret relais coute-t-il plus cher qu'un pret classique ?
Oui, le taux d'un pret relais est generalement 0,30 a 0,50 point plus eleve qu'un pret classique de meme duree. En avril 2026, comptez environ 3,60% a 3,80% contre 3,25% pour un pret classique sur 20 ans. Mais comme la duree est courte (12 mois en moyenne), le cout total reste maitrise : environ 8 000 a 12 000 euros pour un pret relais de 200 000 euros sur 12 mois.
Sources : Observatoire Credit Logement (taux pret relais T1 2026), Federation Bancaire Francaise (conditions pret relais 2025). Calculs realises avec le simulateur ScoreCredit. Lysiane Tendil est Docteur en Finance et courtiere partenaire Pretto (ORIAS n26000195).