La règle d'or : le taux d'endettement de 35%
En France, les banques appliquent une règle stricte définie par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets.
Concrètement, cela signifie que la somme de toutes vos mensualités de crédit (immobilier + autres) ne peut excéder 35% de ce que vous gagnez chaque mois.
📊 Formule de calcul
Salaire minimum = Mensualité du prêt ÷ 0,35
Exemple : pour une mensualité de 1 200€, il faut gagner minimum 1 200 ÷ 0,35 = 3 428€ net/mois
Quel salaire pour emprunter 200 000€ ?
Voici le salaire net mensuel minimum requis pour emprunter 200 000€ selon la durée du prêt (taux moyen de 3,25% en janvier 2026) :
| Durée | Mensualité | Salaire minimum | Coût total intérêts |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 1 412€ | 4 034€ | 54 160€ |
| 20 ans | 1 143€ | 3 266€ | 74 320€ |
| 25 ans | 977€ | 2 791€ | 93 100€ |
💡 Bon à savoir
En empruntant sur 25 ans au lieu de 15 ans, vous réduisez le salaire requis de 1 243€/mois ! Mais le coût total des intérêts augmente de 38 940€.
Quel salaire pour emprunter 300 000€ ?
Voici le salaire net mensuel minimum requis pour emprunter 300 000€ (taux moyen de 3,25%) :
| Durée | Mensualité | Salaire minimum | Coût total intérêts |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 2 118€ | 6 051€ | 81 240€ |
| 20 ans | 1 715€ | 4 900€ | 111 600€ |
| 25 ans | 1 466€ | 4 189€ | 139 800€ |
Et si vous êtes deux emprunteurs ?
En couple, les banques additionnent vos deux revenus pour calculer le taux d'endettement. Cela augmente considérablement votre capacité d'emprunt :
| Montant | Durée | Salaire solo | Salaire couple (chacun) |
|---|---|---|---|
| 200 000€ | 20 ans | 3 266€ | 1 633€ chacun |
| 200 000€ | 25 ans | 2 791€ | 1 396€ chacun |
| 300 000€ | 20 ans | 4 900€ | 2 450€ chacun |
| 300 000€ | 25 ans | 4 189€ | 2 095€ chacun |
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Si votre salaire ne suffit pas, plusieurs leviers existent :
1. Allonger la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 15%, mais augmente le coût total.
2. Augmenter l'apport personnel
Plus vous apportez, moins vous empruntez. Avec 30 000€ d'apport sur un projet de 230 000€, vous n'empruntez que 200 000€.
3. Rembourser vos crédits en cours
Les crédits conso sont comptés dans les 35% d'endettement. Soldez-les avant de demander un prêt immobilier.
4. Négocier le taux
Un taux plus bas = mensualité plus basse = salaire requis plus bas. La différence entre 3,50% et 3,00% peut libérer plusieurs milliers d'euros de capacité.
5. Utiliser le PTZ
Le Prêt à Taux Zéro (jusqu'à 50% du projet) n'est pas compté dans le calcul d'endettement, ce qui booste votre capacité.
📊 Exemple concret avec PTZ
Sans PTZ : pour 200 000€ sur 20 ans, il faut 3 266€/mois
Avec PTZ de 50 000€ : vous n'empruntez que 150 000€ → salaire requis : 2 450€/mois
Gain : 816€ de salaire en moins requis !
Les autres critères des banques
Le salaire n'est pas le seul critère. Les banques évaluent aussi :
- Le reste à vivre : ce qu'il vous reste après le crédit (minimum 700-1000€ pour un couple)
- La stabilité professionnelle : CDI confirmé, ancienneté
- La gestion bancaire : pas de découvert, épargne régulière
- L'apport personnel : 10% minimum recommandé
- Le saut de charge : différence entre votre loyer actuel et la future mensualité
Tableau récapitulatif : salaire selon montant et durée
| Montant emprunté | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| 150 000€ | 3 026€ | 2 450€ | 2 093€ |
| 200 000€ | 4 034€ | 3 266€ | 2 791€ |
| 250 000€ | 5 043€ | 4 083€ | 3 489€ |
| 300 000€ | 6 051€ | 4 900€ | 4 189€ |
| 350 000€ | 7 060€ | 5 716€ | 4 887€ |
| 400 000€ | 8 069€ | 6 533€ | 5 583€ |
* Calculs basés sur un taux de 3,25% et un taux d'endettement maximum de 35%
💰 Combien pouvez-vous emprunter avec votre salaire ?
Taux : 3,25% — Simulation complète
📊 Simulation complète de votre capacité
Intégrez vos charges, crédits en cours et co-emprunteur pour un résultat précis.
Faire ma simulation →