Checklist 12 documents dossier prêt immobilier 2026
80% des refus de prêt immobilier viennent d'un dossier incomplet ou mal préparé — pas d'un profil "trop risqué". Un dossier bouclé, c'est déjà la moitié du chemin.
Voici les 12 documents indispensables pour déposer un dossier solide en 2026, avec les pièges que je vois le plus souvent dans mon quotidien de courtière.
Partie 1 — Identité et situation personnelle
1. Pièce d'identité en cours de validité (emprunteur + co-emprunteur)
Carte nationale d'identité ou passeport. Pas de permis de conduire. Vérifiez la date de validité : si elle expire dans les 6 mois, renouvelez AVANT de déposer.
Piège : les CNI "anciens modèles" prolongées 5 ans supplémentaires sont acceptées par les banques françaises mais refusées par certains organismes internationaux. En cas de doute, prenez le passeport.
2. Justificatif de domicile récent (moins de 3 mois)
Facture d'électricité, gaz, téléphone fixe/mobile/internet, ou quittance de loyer. Pas de facture d'un ami ou d'un parent, même en cas d'hébergement gratuit.
Si vous êtes hébergé(e) : attestation d'hébergement + pièce d'identité de l'hébergeur + son justificatif de domicile.
3. Livret de famille ou acte de naissance (si mariage / PACS / enfants)
Utile pour calculer les aides PTZ, justifier le statut fiscal, et prouver les charges de famille. Toujours demandé si vous empruntez à deux.
Partie 2 — Revenus et situation professionnelle
4. 3 derniers bulletins de salaire (emprunteur + co-emprunteur)
Les banques regardent le salaire net imposable, les primes régulières, et la stabilité. Si vous avez une prime d'ancienneté ou variable, le mois de janvier et de juillet sont souvent demandés en plus (primes de fin d'année, 13e mois).
Piège : ne joignez pas que les 3 derniers si vous avez eu une prime exceptionnelle qui gonfle artificiellement le revenu. Les banques le voient et vous feront fournir 6 mois pour moyenner.
5. Contrat de travail + attestation de non-période d'essai
Attestation datée de moins d'un mois confirmant votre CDI hors période d'essai, avec le salaire brut annuel et l'ancienneté. Obtenue auprès du service RH.
Si CDD ou intérim : contrat actuel + 2 renouvellements précédents + avis d'imposition des 2 dernières années pour prouver la régularité.
6. Deux derniers avis d'imposition
Document complet avec toutes les pages (pas juste la première). Les banques vérifient la cohérence entre salaires déclarés et revenus imposables, et elles regardent si vous avez d'autres revenus (foncier, dividendes, BIC).
Si vous êtes indépendant(e) : en plus, 3 derniers bilans comptables + liasse fiscale + extrait Kbis de moins de 3 mois.
Partie 3 — Compte courant et épargne
7. 3 derniers relevés de tous les comptes courants (chaque titulaire)
Le document que les banques lisent en premier. Ils regardent : découverts, incidents de paiement, rejets de prélèvement, virements atypiques, dépenses impulsives.
8. Justificatifs d'apport personnel (livrets, PEL, CEL, donation, épargne salariale...)
Chaque euro d'apport doit être traçable. Les banques demandent :
- Relevé de livret A / LDDS / LEP (apport "classique")
- Relevé PEL / CEL avec date d'ouverture (bonus si > 4 ans)
- Relevé épargne salariale + attestation déblocage
- Acte notarié ou attestation de donation si apport familial
- Relevé d'assurance-vie + demande de rachat partiel
Un apport "qui apparaît sur le compte courant 2 semaines avant le dossier" sans justification est un red flag absolu (suspicion de blanchiment).
Partie 4 — Charges et crédits en cours
9. Tableaux d'amortissement de tous les crédits en cours
Crédit auto, conso, travaux, étudiant, revolving : TOUS doivent être listés. Les banques consultent le FICP (Fichier national des Incidents de remboursement) et savent très bien ce que vous avez en cours.
Astuce : si un crédit conso ampute fortement votre capacité, il est parfois plus rentable de le solder avant le dépôt du dossier (même en payant des IRA).
10. Quittance de loyer actuel ou taxe foncière (si propriétaire actuel)
Pour prouver votre capacité à payer régulièrement un montant mensuel (effet "loyer supposé"). 3 dernières quittances consécutives sans retard.
Si propriétaire actuel : dernière taxe foncière + éventuel tableau d'amortissement du prêt en cours sur ce bien.
Partie 5 — Le projet immobilier
11. Compromis de vente ou promesse de vente signé
Le document qui déclenche officiellement la demande de prêt. Les banques refusent d'étudier un dossier sans compromis signé (sauf prêt-relais pré-validé).
Délai critique : le compromis fixe une date limite d'obtention du prêt (généralement 45 à 60 jours). Plus vous déposez tôt, plus vous avez de marge pour négocier.
12. Devis de travaux (si achat avec rénovation) ou descriptif complet du bien
Si votre projet inclut des travaux : devis détaillé d'un artisan professionnel (pas de "2000€ estimés au doigt levé"). Les banques financent les travaux uniquement sur devis chiffré.
Si achat dans le neuf (VEFA) : contrat de réservation + notice descriptive + plan. Dans l'ancien : diagnostic technique (DPE, plomb, amiante).
3 erreurs qui plombent le dossier (vu en vrai)
Les banques classiques regardent ces virements comme "ventes au noir" potentielles. Si vous recevez régulièrement des virements hors salaire, préparez une justification écrite (remboursement entre amis, etc.).
Même si vous gagnez plus que vous ne perdez, la présence régulière de virements vers/depuis Winamax, Betclic, PMU casino fait basculer le dossier en "profil risqué". Arrêtez 3 mois avant.
Les banques préfèrent des comptes stables. Changer de banque principale dans les 6 mois avant le dossier est un red flag. Idem, ouvrir un 3e compte "pour séparer" est mal perçu.
Besoin d'aide pour constituer votre dossier ?
Je vérifie votre dossier avant envoi aux banques. Gratuit, sans engagement. Vous gagnez 2 à 4 semaines sur le délai.
🎯 Vérifier mon dossier Simuler ma capacitéFAQ
Les banques demandent-elles toutes les mêmes documents ?
Le socle (items 1 à 12) est identique partout. Certaines banques ajoutent des spécificités : attestation employeur détaillée, justificatif d'ancienneté dans le logement, tableau des charges courantes (HSBC), etc. En passant par un courtier, vous fournissez la checklist une seule fois et elle est dispatchée aux banques.
Combien de temps avant le compromis dois-je préparer mon dossier ?
Idéalement 2 à 3 mois avant. Cela laisse le temps d'assainir les comptes (si besoin), de rassembler les documents qui demandent des délais (attestation employeur, acte notarié) et d'éviter le stress de dernière minute.
Que faire si un document manque ?
Déposez le dossier avec une note explicative listant les pièces manquantes et leur date d'arrivée prévue. C'est mieux que de retarder le dépôt complet. Les banques apprécient la transparence.
Les documents numérisés sont-ils acceptés ?
Oui dans 95% des cas. Scans PDF haute qualité, couleur, chaque document dans un fichier séparé avec un nom clair ("bulletin_salaire_janvier_2026.pdf"). Les photos de smartphone mal cadrées ou floues sont refusées systématiquement.